对于新加拿大人来说，购买第一套房产有时是对更好生活的梦想的实现。但在安大略省坎布里奇(Cambridge)的一处公寓里，一群买家表示，安大略省租户法的一个模糊部分可能会把这个梦想变成一场噩梦。
“所有的事情都出了问题。一切都不顺利，”罗兰·谢哈吉(Roland Shehaj)说。他在安大略省剑桥市(Cambridge)的Parkview Crescent买下了一栋三居室的联排公寓。2022年。他很快就发现，因为这座联排别墅是一个综合体的一部分，这个综合体已经从专门建造的出租公寓变成了共管公寓，只要他继承的租户想留下来，他就不能搬进去。“我有一个堂兄是律师助理。他说，‘你完蛋了。’”
谢哈吉2009年毕业于阿尔巴尼亚地拉那大学(University of Tirana)，之后在一家北约承包商的阿富汗军事基地担任IT专家。他曾与加拿大士兵一起工作，并于2014年申请在加拿大工作，降落在阿尔伯塔省，最终与女友搬到了安大略省。这对夫妇组建了一个家庭，2020年，谢哈吉成为了美国公民。2022年4月，在疯狂的房地产市场接近顶峰的时候，他花了48.5万美元买下了一栋联排别墅，但现在他发现自己的家人无法合法居住。这个五口之家在密西沙加(Mississauga)的一套两居室公寓每月仍需支付2000美元，而联排别墅的抵押贷款每月还要支付2100美元，租金仅为1300美元，不到他成本的三分之一。“没有出路，”他说。“我有义务为我不想要的东西负责。”
专家们一致认为，谢哈吉陷入了困境。在大多数情况下，出租物业的业主可以使用安大略省《住宅租赁法》第48或49条获得所谓的“业主自用”或N12驱逐令。但该法案中有一条很少被使用的条款，即第51条，禁止驱逐自住者，并永久保护通过这种共管公寓转换而入住的租户的使用权。(该条款只适用于1998年之后改建的共管公寓，以及1986年之前的出租建筑)。
第51条如此晦涩难懂，就连房东-租客法专家也很少见过依赖它的案件。
“我可以说，在我的职业生涯中，我个人从未见过它，”安大略省租户倡导中心(Advocacy Centre for Tenants Ontario)的律师莱恩·哈迪(Ryan Hardy)说，他只能在CANLII法律数据库中找到两处引用过它的参考文献。
谢哈吉也没有看到，但他签署的这份买卖协议(APS)并不是一份标准文件。它的措辞表明，卖方理解第51条的重要性，并披露了其对侨福镇的潜在应用。“买方承认并同意:(i)理解《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)第51(1)条……(iii)在成交时承担承租人的责任，”购买协议写道。
同样的事情也发生在至少另外两名买家身上，他们在同一时间购买了同一街区的联排别墅，也在没有完全理解第51条的重要性的情况下签署了一份APS。这些买家承认自己签了字，但仍然觉得自己被房地产经纪人和卖家缪斯地产有限合伙公司(Muse Properties Limited Partnership)误导了。
阿尔马斯·伊利亚斯(Almas Ilyas)是一名保险承保人，从巴基斯坦卡拉奇大学(Karachi University)毕业后，自上世纪90年代中期以来，他曾在六家加拿大保险和金融机构工作。她一直在寻找一套自己负担得起的房子，这时她认识的IQI Global Real Estate Ltd.的房地产经纪人穆罕默德·纳迪姆(Muhammed Nadeem)找到了她，并提出了一笔似乎很划算的交易。
她说:“我认识这个经纪人，我觉得他值得信赖。”“我不完全了解出售的整个过程;我这样做是基于信任。”
现在，她想知道这种信任是否到位，以及他是否了解《第51条》的后果。她说，纳迪姆鼓励她签署一份转让合同，从纳西姆·汗(Nasim Khan)和阿西夫·汗(Asif Khan)手中买下了一套Parkview公寓。合同的一部分是，她同意在汗公寓47.5万美元(约合人民币34.5万元)的原始购买价基础上，再支付5万美元。第51章在APS中提到伊利亚斯女士同意接手。
因为她买的那套公寓有一个房客，伊利亚斯最近搬进了一套联排别墅——但不是她买的那套。“我以前付1700美元的房租，现在只付900美元:我住在一栋联排别墅地下室的一个房间里，”她说。“(Parkview的)抵押贷款是2900美元;我付的钱太多了。我认为我没有得到公平的对待。”
当阿西夫·汗的第一笔交易转移到伊利亚斯身上时，他与纳迪姆合作，在Parkview Crescent买下了另一套四卧室公寓。他现在知道，它还附带了一位房客，受到了第51条的保护。
“我们和他(纳迪姆先生)谈过:‘这个条款你永远不要告诉我们!“他说他也从来不知道，他从来不知道，”退休的安全主管汗说。他最近几天一直无法联系上纳迪姆。他还在继续租房，同时还要为Parkview联排别墅支付近2400美元的抵押贷款(他的租客的租金只有1200美元)。
纳迪姆没有回应《环球报》联系他的尝试。
在这三起案例中，Parkview的卖家都是Muse Properties，这是一家控股公司，有两名董事:企业家卡提克·加纳特拉(Kartik Ganatra)和格里姆斯比Revel Realty的房地产销售人员瑞安·贾尔斯(Ryan Giles)。当《环球报》联系到两人时，两人都拒绝发表评论。
由于贾尔斯是房产的共同所有人，也是一名注册房地产经纪人，因此在Parkview的购房协议中加入了一份标准的安大略省房地产协会(ontario Real Estate Association)披露表格，要求“全面披露我所知道的影响或将影响该房产价值的所有事实”。贾尔斯的披露只有一句话，内容是:“就我所知和所信，我不知道任何会影响该房产价值的事情。”
侨福的买家辩称，无法驱逐的租户的存在，导致他们购买的共管公寓单元贬值。
Re/Max West Realty公司的律师兼房地产经纪人布莱恩·马迪根(Brian Madigan)说:“这是非常相关的信息——你应该披露所有这些信息。”马迪根经常被要求作为客户-代理法律纠纷的专家证人。他认为，尽管APS的另一部分包含了对第51条的书面披露，但贾尔斯作为房地产经纪人的道德责任是明确的。“你必须挺身而出。在你说你什么都不知道的情况下?不，这还不够好，”马迪根说。
尽管加纳特拉和贾尔斯没有回应，但代表他们的律师、麦克休·惠特莫尔律师事务所(McHugh Whitmore LLP)合伙人大卫·爱奥尼科(David Ionico)通过电子邮件发了一份声明，回应了有关他们披露《美国证券法》第51条的问题。
“租赁方面是完全透明的，以确保租户的权利得到保护，购房者也知道这一点，”爱奥尼科说。“此外，买家由他们自己的房地产经纪人和律师独立代表，并从这些专业人士那里获得建议。自交易结束以来，Muse Properties没有收到任何买家关于这方面的消息。”
对于买家来说，即使一年过去了，他们仍然感到被困住了，感到绝望。
“我知道我犯了一个错误，”谢哈吉说。他曾试图以不会毁了他的价格出售自己的公寓，但以失败告终。“这件事无论如何都无法解决。”
